近年來，隨著我國優(yōu)化個人住房貸款中的住房套數(shù)認定標準，實行“認房不認貸”，部分購房者將此前的二套房貸利率變更為首套房貸利率。而在這樣的背景下，購房者能不能享受住房貸款利息個人所得稅專項附加扣除政策呢？這個問題引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。

日前，國家稅務總局12366納稅服務平臺以熱點問題答復形式回應稱，“二套轉(zhuǎn)首套”滿足相關(guān)條件的可以享受住房貸款利息個稅專項附加扣除，每年可享受1.2萬元稅前扣除額。那么，要想實現(xiàn)個稅專項附加扣除，具體要滿足哪些條件？又該怎樣享受這項優(yōu)惠政策呢？

此前不少城市執(zhí)行首套房“認房又認貸”政策，如果購房者名下已有房產(chǎn)或有過房貸記錄，再買房子的時候，通常會被算作“二套房”，首付比例、貸款利率都會更高。

為了穩(wěn)定樓市，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，2023年8月住房和城鄉(xiāng)建設部等部門發(fā)布政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，這也就是首套房“認房不認貸”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“所謂的‘二套轉(zhuǎn)首套’是指在2023年8月18日之前，手上沒有房，但是有貸款記錄的個人和家庭，如果你再次買房的時候，因為有了貸款記錄，執(zhí)行的是二套住房的貸款。那么，在2023年8月18日之后，住建部發(fā)文明確提出了，如果家庭名下沒有住房，但是有貸款記錄，如果你再次買房的話，就執(zhí)行首套住房的優(yōu)惠政策，就是所謂的‘認房不認貸’。這個政策發(fā)布以后，對于首套房政策的支持就可以用到原來被認定為二套但現(xiàn)在被認定為首套的購房人中間，這主要是為了支持剛需。”

在這項政策下，不少人選擇通過“二套轉(zhuǎn)首套”操作，來主動申請利率調(diào)整。那么，如果是“首套房”，是不是可以抵扣個稅呢？根據(jù)個稅現(xiàn)行政策規(guī)定，納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進解釋說，“比如有首套房，每個月要還房貸，個稅計算的時候，就按照你有首套房的房貸，可以每個月給你1000塊的額度去抵扣，但是第二套房就不給你去抵扣了，因為主要是講首套房。”

不過，有的購房者此前由于“認房又認貸”政策，盡管在某地實際購買的是首套房，但因為有購房貸款記錄而適用二套房貸利率，并沒有享受過首套房住房貸款利息專項附加扣除政策。

而現(xiàn)在，根據(jù)國家稅務總局的最新回應，這些購房者商業(yè)貸款部分已辦理了“二套轉(zhuǎn)首套”手續(xù)，因此也可以享受住房貸款利息個稅專項附加扣除政策。這意味著，這部分的納稅人可以最高連續(xù)20年每年享受1.2萬元稅前扣除額，總計可抵扣24萬元。

嚴躍進表示，需要注意的是，納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。“抵扣個稅政策總的方向是沒有變的，就只能享受一次。假如說以前已經(jīng)享受過一次了，或者說已經(jīng)在操作個稅抵扣的優(yōu)惠政策了，你現(xiàn)在買第二套房肯定是不能享受的。但是如果以前是沒有享受過的，按照現(xiàn)在國家的政策，已經(jīng)按首套房的標準更改了貸款合同，‘二套房轉(zhuǎn)為首套房’其實是可以去享受的。按照‘一次機會’的原則，相當于每個月可以減少1000塊錢左右的抵扣額，累計可以加起來有20年。”

這些政策具體如何操作？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，需要分“兩步走”。首先是貸款人，如果說滿足“認房不認貸”條件下可以享受首套房的優(yōu)惠的話，要在貸款銀行的App上進行操作，作出申請，把利率轉(zhuǎn)換為首套房的利率。第二步，納稅人可以通過手機的個人所得稅App，在專項附加扣除項下的“住房貸款利息專項附加扣除”模塊里面填寫貸款的相關(guān)資料，就可以享受“二套轉(zhuǎn)首套”，個人的按揭貸款的利息可以在繳個稅之前扣除掉。

此次“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利息明確納入個稅抵扣范圍，不少購房者將直接享受到真金白銀的稅收減免。李宇嘉表示，“他們的整個生活成本就降下來了，有利于促進其他方面的消費。同時，也有助于居民繼續(xù)持有房屋，避免因為成本高而無序掛牌，對市場沖擊，也能夠避免一些無序還貸行為。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進也表示，政策明確有助于提高居民購房的積極性，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。“此次政策進一步說明，各地在持續(xù)降低房屋持有成本，對我們整個存量房貸方面作出政策的調(diào)整優(yōu)化，反過來也對我們二季度，包括后續(xù)的購房需求、購房買賣，其實也有積極提振的效應。”

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